Por qué el espacio que ocupan no es todo lo que pagas
Las mediciones utilizadas para determinar las rentas de espacios comerciales se basan en las pautas establecidas por la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA) International y se consideran estándares de la industria en todos los Estados Unidos.
Muchos arrendamientos comerciales usan los estándares BOMA y cobran un alquiler mensual basado en " Pies Cuadrados Rentables ", no en Pies Cuadrados Usables . "Esto es importante de entender porque si se le cotiza un precio de $ 1.25 por pie cuadrado utilizable, eso puede ser lo que usted termina pagando en realidad por cada mes.
Pies cuadrados rentables
Pies cuadrados usables es la cantidad de pies cuadrados que ocupa un inquilino. Pero hay otras partes del edificio que todos los inquilinos usan o se benefician. Estas partes se conocen como áreas comunes e incluyen pasillos, escaleras, ascensores y vestíbulos.
La cantidad de pies cuadrados para espacios comunes se divide entre todos los inquilinos de forma prorrateada. Cada inquilino paga una parte de los gastos del propietario de estas áreas comunes.
Cuando estas tarifas se agregan a los pies cuadrados utilizables, el resultado final se denomina "pies cuadrados alquilables".
Para hacer las cosas aún más confusas, esta práctica de agregar gastos de área común a pies cuadrados utilizables se denomina " factor de carga ". Los gastos del factor de carga generalmente aumentan cada año a una tasa separada de los aumentos de alquiler para pies cuadrados utilizables.
Esto significa que es posible que tenga que negociar dos aumentos de alquiler cada año: uno para el factor de carga y otro para el alquiler cuadrado utilizable.
Un ejemplo de cálculo de pies cuadrados rentables
Digamos que el espacio de oficina que está alquilando es físicamente de 500 pies cuadrados (los pies cuadrados utilizables) tiene un precio de $ 1.25 por pie cuadrado. Su alquiler utilizable de pies cuadrados sería de $ 625 por mes (500 SF x $ 1.25). Sin embargo, su porción del área común agrega otros 100 pies cuadrados. En realidad, su alquiler se calculará en función de 600 pies cuadrados, no de los 500 que realmente ocupará.
Algunos propietarios agrupan la tarifa de pies cuadrados usables y su porción del área común en un número (esto generalmente es injusto para el inquilino), pero la mayoría carga una tarifa diferente por pie cuadrado para pies cuadrados utilizables y para contribuciones de alquiler de área común.
Solicite un desglose de los costos de pies cuadrados utilizables y rentables
Antes de siquiera ver un espacio, asegúrese de preguntar por teléfono qué tarifa se está cobrando por pies cuadrados usables y por pies cuadrados rentables, porque esto hace una gran diferencia en su alquiler mensual total. Y, recuerde, si alguien le dice que un espacio es "1,500 pies cuadrados alquilables", el tamaño real (utilizable) del espacio será más pequeño.
Para que vengas a ver una propiedad, algunos propietarios simplemente te dicen el precio útil del pie cuadrado, pero citan los pies cuadrados rentables. Esta práctica engañosa hace que un espacio parezca más grande y más barato de lo que es. Luego, cuando aparezcas, encontrarás que el espacio que sonaba genial en el teléfono está realmente fuera de tu rango de precios y es más pequeño de lo que creías.
Si bien la mayoría de los agentes de bienes raíces son honestos acerca de revelar los verdaderos costos totales de alquiler por teléfono, aún tienden a indicar el tamaño del espacio como pies rentables, no como pies usables. ¡Pero ahora eres lo suficientemente inteligente como para saber exactamente qué preguntarle al agente de bienes raíces!
La siguiente tabla compara los tres tipos de cálculos de pies cuadrados utilizados en los arrendamientos comerciales. Algunos arrendamientos simplemente cobran por pies cuadrados usables, mientras que otros agregan un porcentaje del área común a los pies cuadrados utilizables para cargar lo que se llama pies cuadrados rentables.
Cálculos de pies cuadrados
| Definiciones de pies cuadrados (SF) | |
| Término | Definición |
| Pies cuadrados utilizables | SF del espacio realmente ocupado por el inquilino. |
| Pies cuadrados rentables | SF utilizable + un% de SF de las áreas comunes. |
| Pies cuadrados gruesos | Total SF de todo el edificio. |
Resumen
Pies cuadrados utilizables es el tamaño real del espacio que ocupará. Los pies cuadrados rentables siempre son más grandes porque incluyen pies cuadrados utilizables más un número adicional de pies cuadrados de las áreas comunes que no ocupará físicamente.
Espacio rentable con el factor de carga es el precio que desea saber, porque eso es lo que pagará. El "precio por pie cuadrado" para pies cuadrados utilizables es solo una parte de lo que pagará cada mes.