Glosario de términos de arrendamiento comercial: factor de carga
"Factor de carga" es un término que se refiere al método de cálculo de los costos totales mensuales de alquiler para un inquilino comercial . Combina pies cuadrados utilizables además de un porcentaje de los pies cuadrados de áreas comunes de las que se espera que el inquilino se beneficie. A veces se lo llama factor de "complemento" o factor de "área común".
¿Qué cuenta como áreas comunes?
Las áreas comunes pueden incluir baños, vestíbulos, ascensores, escaleras y pasillos comunes.
Son áreas a las que los clientes, clientes y empleados de un inquilino comercial pueden tener acceso y se espera que usen.
Pies cuadrados utilizables en el cálculo del factor de carga
Los cálculos del factor de carga comienzan con la identificación de la diferencia entre pies cuadrados utilizables y rentables. Los pies cuadrados usables definen el área que usted y su empresa pueden ocupar de manera real y exclusiva. Otros inquilinos no tienen acceso a este espacio. Es su tienda, su oficina, su ubicación.
Si alquila espacio en la tienda de 25 'x 20', tiene 500 pies cuadrados de espacio utilizable. Esta es su área y su negocio puede presumiblemente hacer uso de todo. Si deja una esquina de este espacio vacante, esa es su elección, pero podría usar ese espacio si así lo quisiera, de modo que contribuya a sus pies cuadrados utilizables.
Usted y otras personas relacionadas con su empresa también pueden usar las áreas comunes: los baños, el vestíbulo, los ascensores, los pasillos y las escaleras, pero no son parte de sus pies cuadrados utilizables porque no son exclusivamente suyos.
Puede existir una excepción si sus pies cuadrados utilizables se dividen en habitaciones separadas o en pisos separados. En este caso, cualquier forma de acceso que los conecte contribuiría a sus pies cuadrados utilizables. No son áreas comunes porque otros inquilinos y / o el propietario no los usan.
Pies cuadrados rentables en el cálculo del factor de carga
Ahora que ha identificado sus pies cuadrados utilizables, puede calcular sus pies cuadrados rentables agregando un porcentaje de las áreas comunes que usted y / o sus clientes también usan.
Por lo general, el propietario o propietario de la propiedad establece el porcentaje y se basa, hasta cierto punto, en su cantidad de pies cuadrados utilizables en comparación con el total de pies cuadrados del edificio.
Es posible que tenga algo de espacio para negociar aquí. No hay un porcentaje general uniforme, aunque generalmente no supera el 15 por ciento. Puede depender de si está alquilando espacio en un área con muchos otros inquilinos comerciales, como un centro comercial. Si sus clientes y clientes también tienen el uso de un estacionamiento grande, esto puede aumentar el porcentaje.
Cálculo del factor de carga
Comience con el total de pies cuadrados de la superficie de todo el edificio. Ahora reste los pies cuadrados de las áreas comunes. Te quedan pies cuadrados utilizables, al menos si estás alquilando todo el edificio en vez de espacio en un centro comercial o un centro comercial. Divida el espacio total por los pies cuadrados utilizables para llegar al factor de carga.
Si sus cálculos llegan a una cifra del 20 por ciento y el propietario ofrece el 15 por ciento, es probable que tenga un buen negocio. Si llega a una cifra del 10 por ciento y el propietario solicita el 15 por ciento, es posible que desee negociar o solicitar la ayuda de un profesional de bienes raíces para hacerlo.
También querrá saber si el factor de carga es ajustable en su contrato de alquiler, sujeto a un nuevo cálculo al momento de la renovación. Dirigir un negocio exitoso tiene que ver con la planificación. Si las empresas no prosperan y enfrenta un posible aumento significativo del factor de carga el próximo año, esto podría ser catastrófico. Los arrendamientos comerciales son idealmente a largo plazo. No desea tener que reubicar su empresa.