Glosario de términos de arrendamiento comercial: Gross-Up
Por ejemplo, un propietario puede pagar por el mantenimiento del área común , también llamado gastos CAM, luego divida esta tarifa por el número de pies cuadrados brutos en un edificio y cargue a cada inquilino una cantidad basada en el porcentaje de pies cuadrados que ocupa.
Una cláusula de aumento en un arrendamiento permite que si un edificio está ocupado menos del 90 al 100 por ciento, los gastos todavía se calculan para la participación prorrateada de los gastos de operación de los inquilinos hasta esos porcentajes, del 90 al 100 por ciento.
El aumento se paga como un alquiler adicional y más comúnmente cubre los gastos variables, los que pueden subir o bajar en un mes determinado en función de la ocupación y otros factores.
Las ventajas de Gross-Up para los propietarios
Este es un caso en el que es posible que no obtenga lo que paga si es el inquilino. Como ejemplo, digamos que Leo Landlord acaba de comprar un edificio comercial. Tom Tenant es el primero en alquilarle espacio. Tom alquila 10,000 pies cuadrados de espacio en la tienda. El edificio tiene un total de 100,000 pies cuadrados. Tom está alquilando el 10 por ciento del edificio.
En un escenario prorrateado básico que divide los costos variables entre los inquilinos, Tom pagaría el 10 por ciento de esos costos porque se le asigna el 10 por ciento del edificio.
Pero ahora digamos que Leo tiene dificultades para encontrar otros inquilinos y este estado de cosas continúa durante unos meses. Sin una cláusula de aumento en el contrato de arrendamiento de Tom, Leo tiene que pagar el 90% de los gastos que normalmente pagarían sus inquilinos simplemente porque no hay otros inquilinos a los que pueda asignarlos.
Una cláusula de aumento puede permitirle aumentar el porcentaje de Tom al 50 por ciento, pero muy probablemente al 95 o 100 por ciento porque es el único inquilino en el edificio.
¿Cómo es esto justo?
Puede que Tom Tenant no piense que este arreglo es justo, pero Tom es, de hecho, el único inquilino que se beneficia de los servicios incluidos en estos gastos variables. Leo Landlord no se está beneficiando directamente, por lo que podría decirse que no es justo para él tener que pagar el 90 por ciento de los servicios que solo usa Tom. Tal vez uno de estos gastos implica el mantenimiento de cámaras de vigilancia en el estacionamiento. Como no hay otros inquilinos, las únicas personas que entran y salen en el estacionamiento son los clientes de Tom, por lo que parece razonable que Tom solo pague por el servicio.
Lea la letra pequeña
Si está considerando firmar un contrato de arrendamiento comercial, lea cuidadosamente la letra pequeña y protéjase haciendo un poco de tarea adicional. Si de hecho hay una cláusula de aumento, asegúrese de que el aumento permitido se encuentre dentro de porcentajes razonables. Si Tom está pagando por todo ese equipo de vigilancia, probablemente se arrepiente de no haber intentado negociar el porcentaje a la baja. El porcentaje permitido debe estar claramente establecido en el contrato de arrendamiento.
Además, si Tom hubiera analizado la historia pasada de Leo con el alquiler de edificios comerciales, podría haber aprendido que históricamente a Leo le ha costado conseguir y mantener inquilinos por una razón u otra. O tal vez Leo simplemente no tiene experiencia: este es su primer intento de inversión, por lo que podría tomarle un poco de tiempo hacerlo bien. De cualquier manera, Tom podría no querer firmar un contrato de arrendamiento con Leo que incluya una cláusula de aumento por esta razón: es más probable que él sea uno de los pocos inquilinos en el local en un momento dado. Si hubiera siete arrendatarios arrendando 70,000 pies cuadrados de Leo, el aumento sería, básicamente, la diferencia entre 70 por ciento y 95 o 100 por ciento, y esa diferencia se dividiría entre los siete inquilinos.