Nunca acepte los términos de ningún contrato de arrendamiento sin negociar los términos
En una declaración de advertencia sobre la dificultad de entrar en la industria de bienes raíces comerciales , la reportera de CFO Magazine , Laura DeMars, indica claramente que incluso los profesionales de bienes raíces pueden tener dificultades para entender las complejidades de las tarifas de CAM; "La complejidad de la industria hace que sea difícil entrar en ..." DeMars afirma además:
"En los centros comerciales, por ejemplo, los inquilinos generalmente pagan por el mantenimiento del edificio a través de una tarifa de mantenimiento del área común (CAM). Mientras que un CFO de una firma de administración de propiedades no administra directamente a los inquilinos, aún necesita comprender cómo se cobran esas comisiones ... más importante, ya que los minoristas grandes a menudo disputan las tarifas de CAM o pagan solo un porcentaje ... el CFO debe saber cómo tenga en cuenta la diferencia o el deslizamiento de CAM ".
Antes de intentar negociar CAM o tarifas administrativas, asegúrese de comprender cuáles son. Si las tarifas de CAM son un tema complicado para los CFO, ¡es mejor que vayan preparados!
Tarifas CAM estándar de la industria
Debido a que la condición de ciertas áreas comunes tiene un efecto directo en los inquilinos, las tarifas asociadas con los costos de mantenimiento y reparación de pasillos, ascensores, escaleras, vestíbulos y baños de áreas comunes son bastante estándar en las tarifas de CAM. También típicamente se evalúa a los inquilinos en las tarifas de la CAM los costos asociados con el mantenimiento del estacionamiento (incluidos el alumbrado y el paisajismo) y las aceras.
Consejos sobre la negociación de tarifas estándar de CAM
Si el tipo de tarifas que se le pide pagar no es negociable, asegúrese de que su contrato de alquiler le permita específicamente revisar las facturas del propietario. Los negocios son negocios, y esto no debe verse como una desconfianza hacia el propietario o algo personal, pero pagar tarifas desconocidas simplemente de buena fe no es un buen negocio.
Exigir una declaración en el sentido de que el arrendador debe proporcionar documentación (responsabilidad) por todos los cargos cobrados es la única forma de asegurarse de que se le aplique un cargo justo.
También debe negociar cuánto pueden aumentar las tarifas de CAM cada año, poniendo una cantidad o porcentaje máximo. Este "límite" debe enumerarse por separado de cualquier otro aumento en el alquiler.
Honorarios Administrativos de Operaciones y Gestión (O & M)
Si su contrato de arrendamiento requiere que pague honorarios de CAM por cualquier costo operacional o administrativo, objete inmediatamente dichos costos. Si el propietario insiste, pida ver una lista (prueba) de estos costos y cómo se ha calculado su parte. En realidad, estas tarifas no se pueden llamar honorarios de CAM, sino "honorarios administrativos". Los honorarios administrativos siguen siendo honorarios de CAM: el propietario intenta que usted contribuya con sus propios costos. Los honorarios administrativos generalmente se basan en un porcentaje del costo total de CAM.
Consejos sobre la negociación de tasas administrativas de operación y mantenimiento
La mayoría de los inquilinos se opondrán a las tarifas operativas y de gestión porque el propietario ya está obteniendo ingresos del alquiler que se le cobrará, incluso sin tarifas de CAM. Si su tarifa de CAM incluye salarios para el personal de administración o administrativo (dentro o fuera del sitio), costos de seguro de responsabilidad (tendrá que pagar su propio seguro de responsabilidad civil (el propietario requerirá esto antes de que pueda mudarse), publicidad y otros actividades promocionales, servicios profesionales tales como servicios legales o contables, intente negociarlos con su contrato de arrendamiento.
Según Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges", la revista Retail Traffic ; "Los inquilinos inteligentes reducirán el porcentaje (que oscila entre el 25% y el 5%) y excluirán los costos no relacionados con el mantenimiento del cálculo (por ejemplo, impuestos, seguros, servicios públicos)".
Rees también cree que los costos de mantenimiento y reparación relacionados con los edificios (es decir, techos, cimientos de edificios y paredes exteriores) no deben ser absorbidos por los inquilinos ya que no son áreas comunes utilizadas por los inquilinos o sus clientes. Rees señala con precisión; "El propietario ya obtiene ingresos de esos edificios en forma de renta. El propietario debe pagar los costos de mantenimiento y reemplazo de los ingresos de alquiler ".
Fuentes:
Rosie Rees. Retail Traffic Magazine en línea. "The Battle Over CAM Fees." 1 de septiembre de 1999.
Laura DeMars. Revista CFO. "The Real Deal". Agosto de 2007.