¿Por qué es tan importante tener términos iniciales por escrito? Un agente de arrendamiento actúa en nombre de los intereses del propietario.
Si un agente malinterpretó o intentó de alguna manera alterar las instrucciones del propietario, al tener términos por escrito puede mostrarle al propietario que su contraoferta fue hecha de buena fe según la información del agente de arrendamiento.
También es posible que malinterprete los términos del contrato si no están escritos. Esto podría llevarlo a contrarrestarlo demasiado alto o muy bajo en base a la información que usted no entendió.
Otra razón para tener los términos por escrito es que le permite tiempo para investigar más sobre el arrendamiento, preguntarle a un abogado sobre los términos, o incluso para comparar los términos con cualquier otro arrendamiento que esté considerando.
Pedir términos por escrito no es de ninguna manera un compromiso legal de su parte para seguir adelante. Siempre tiene la opción de contrarrestar los términos o simplemente rechazarlos por completo.
Una oferta contraria
Cuando compras una casa, negocias el precio. Un vendedor enumera la casa por la cantidad de dinero que le gustaría obtener de la venta, pero casi siempre espera obtener menos.
Un comprador interesado en comprar una casa enviará algo por escrito al vendedor con una contraoferta. En este caso, una contraoferta es una oferta para comprar la casa a un precio inferior al que pide el vendedor. En pocas palabras, una contraoferta es negociar.
Esto también es cierto para el arrendamiento comercial.
Mientras que algunos arrendamientos pueden ser realmente no negociables, en su mayor parte, funciona igual que comprar una casa: un propietario o agente de listado solicita un precio de alquiler (o un conjunto de términos) pero permite cierto margen de negociación. En otras palabras, en bienes raíces comerciales, casi siempre se espera que el arrendatario (o, arrendatario) presente una contraoferta, por lo que el propietario infla los precios y / o términos.
- 3 preguntas para hacer antes de negociar o firmar un contrato de arrendamiento comercial
- Gráfico que muestra los tipos de arrendamientos comerciales
- Arrendamiento neto triple
- Contrato con servicio completo (arrendamiento bruto)
El proceso inicial de negociación
Una vez que haya expresado su interés en arrendar un espacio, algunos propietarios simplemente le ofrecerán un formulario que establece los términos de solicitud del arrendamiento. Estos formularios pueden tener una sección de respuesta o un archivo adjunto para completar donde puede contrarrestar la oferta. Otros pueden simplemente ofrecer una copia de los documentos de la lista (un anuncio o volante) con "términos de solicitud".
Sin embargo, en la mayoría de los casos, le conviene enviar una carta u otra forma escrita de comunicación con una contraoferta. ¿Por qué? Porque en una carta puede incluir puntos de venta sobre por qué sería un inquilino ideal, contarle al propietario sobre su negocio y hacer el trato más personal.
Para una propiedad caliente con varias partes interesadas, su carta puede servir como una estratagema de ventas para que el propietario lo recoja y acepte sus términos. La negociación puede ir y venir, así que sea paciente. Un agente de listado generalmente tiene cierta libertad para tomar decisiones, pero muy probablemente deba consultar con el propietario. Esto puede llevar tiempo.
Si no ha recibido respuesta de una oferta en uno o dos días hábiles, puede realizar un seguimiento. Pero trate de no parecer desesperado o excesivamente ansioso, ya que esto podría afectar el resultado de sus negociaciones. Recuerde, la mayoría de los agentes de listas quieren mover una propiedad tan rápido como puedan, por lo que generalmente no necesitan mucha "molestia".
Preparar una carta de oferta o contraoferta
Su contraoferta debe ser presentada por su empresa, no personalmente, incluso si es propietario de una empresa individual.
Su carta de oferta es un argumento de venta. Está solicitando diferentes términos que son más a su favor y desea que el propietario lo vea a usted y a su empresa como una buena opción.
Su carta de oferta siempre debe incluir la siguiente información:
La persona responsable del contrato de arrendamiento
Incluya el nombre de su negocio que incluya el nombre en el que está legalmente establecido, así como cualquier otro nombre con el que esté haciendo negocios. Recuerde, si está operando un negocio único, desde un punto de vista legal, usted y su negocio son los mismos e incluso si incluye su negocio en el contrato de arrendamiento, es posible que también sea responsable por el alquiler completo.
Su estructura comercial
Si está incorporado, indique dónde está incorporado. Si usted es una organización exenta de impuestos, indique esto en su carta. Es raro que los propietarios ofrezcan regalos o beneficios a organizaciones sin fines de lucro solo para obtener una deducción de impuestos, pero pueden estar más inclinados a negociar o arrendar a una causa noble que a un club de moteros. Además, comprender su propia responsabilidad personal para firmar un contrato de arrendamiento es importante y variará según la estructura de su negocio.
Cuánto tiempo llevas en el negocio
Si su empresa tiene menos de dos años, también puede incluir una declaración sobre su éxito o proyecciones de crecimiento futuro o un plan de negocios. No es probable que un propietario alquile a su empresa, sin que alguien personalmente coteje o garantice el contrato, si no puede demostrar que su negocio está bien.
La naturaleza de tu negocio
¿Qué haces? Se breve y al grano. Un propietario necesita saber lo que hace en caso de que haya alguna consideración especial. Por ejemplo, si dirige un negocio que usa materiales peligrosos, tiene pacientes que se acercan a un establecimiento de salud o almacena artículos de valor excesivo, el propietario debe saber en caso de que haya restricciones en el uso de la propiedad. Lo que hacen los inquilinos, puede afectar los valores de las propiedades de un propietario y las tasas de seguro; así que se honesto.
Información del contacto
Asegúrese de incluir un número de teléfono donde pueda ser contactado, y si es posible, y una dirección de correo electrónico. Si solo puede comunicarse con usted en ciertos días o durante horas establecidas, incluya esto también. Si no responde al propietario o al agente de cotización oportunamente, puede pensar que no le interesa.
Sus Términos Propuestos (o, Contra Oferta)
Sea lo más completo y claro posible (consulte más información en "Listado de los términos de arrendamiento").
Listado de los términos de arrendamiento en una oferta o contraoferta
La mejor manera de negociar un acuerdo es tener una idea clara de lo que está ofreciendo o está dispuesto a aceptar. Si no es por escrito, será muy difícil probar más adelante que algo fue excluido de un contrato de arrendamiento que creía que debía incluirse.
Poner las cosas por escrito puede llevar un poco más de tiempo, pero ofrece cierta protección legal si las cosas se vuelven locas más adelante. Si está presionado por el tiempo y no puede enviar una carta por correo, envíela. Si eso no es posible, un correo electrónico bien escrito puede ser suficiente.
Si no está seguro acerca de un requisito de arrendamiento particular en cuanto a la aclaración, e intente obtener esa aclaración por escrito.
- Banderas rojas por malos términos de arrendamiento
- Consejos sobre cómo negociar tarifas CAM en arrendamientos comerciales
La duración del contrato de arrendamiento
Si desea cambiar la duración de los términos del arrendamiento, sea claro. Por ejemplo, el alquiler que desea es por dos años con tres opciones de renovación por un año (un total de cinco años); o un contrato de arrendamiento de cinco años sin opciones de renovación? Esto hace una gran diferencia en cuánto tiempo estará encerrado en un contrato de arrendamiento y cómo se sentiría el propietario sobre otros términos que está solicitando en una contraoferta.
La mayoría de los propietarios prefieren arrendamientos de dos años o más, pero nunca dudan en pedir un contrato de arrendamiento por un año. Los contratos de arrendamiento de un año pueden costar un poco más o tener menos opciones de renovación de contrato de alquiler, pero está bloqueado por menos tiempo. A menos que sea una compañía multimillonaria, rara vez tiene sentido desde el punto de vista comercial firmar un contrato de arrendamiento que lo compromete con el espacio por más de dos años.
Tenga en cuenta que si su negocio supera el espacio, no desea tener un contrato de arrendamiento prolongado. O, lo que es peor, si su empresa tiene problemas y necesita cambiar a un espacio más pequeño, es posible que le cueste romper su contrato.
Condición de la propiedad
Si solicita el espacio "tal cual" o si necesita que el propietario haga las reparaciones o mejoras primero. Si planea renovar la propiedad, describa brevemente las renovaciones propuestas. Desea que esto se incluya en un contrato de arrendamiento porque a menudo un propietario ofrecerá algún tipo de incentivo o "asignación" si renueva ciertos tipos de propiedades. Si no está seguro de las asignaciones que se le pueden ofrecer para renovaciones, mantenga las cosas abiertas. Ofrezca enviar información más detallada sobre renovaciones para la revisión del propietario para ofrecerle algún tipo de consideraciones sobre mejoras.
Fecha de ocupación
Dígale al propietario cuándo desea tomar posesión física (muévase, obtenga acceso o asuma la responsabilidad de la propiedad). En algunos casos, cuando la fecha en que toma posesión física puede ser diferente a la fecha en que comenzará a pagar el alquiler.
Por ejemplo, puede pedirle al propietario una fecha de ocupación y fecha de inicio de alquiler del 1 de enero de 20xx, pero solicite que el primer mes sea libre de alquiler. En este caso, el contrato de alquiler comenzaría el 1 de enero de 20xx y el propietario podría cancelar el alquiler del mes gratis. El inquilino ocuparía el espacio durante 12 meses y el contrato de arrendamiento duraría 12 meses.
Otra forma de obtener lo mismo (un mes gratis de alquiler) es solicitar una fecha de ocupación del 1 de enero de 20xx, con una fecha de alquiler del 1 de febrero de 20xx. Esto significa que el alquiler en realidad comenzaría un mes a partir de la fecha de su mudanza, o el 1 de febrero de 20xx.
Este tipo de negociación solo funciona en un espacio que ya está desocupado y el propietario está ansioso por que alguien se mude porque favorece al inquilino. Básicamente, no solo obtiene un alquiler de mes gratis, sino que obtiene 13 meses de ocupación de un alquiler de 12 meses.
Cómo escribir una oferta o una carta de oferta contraria
La siguiente es una carta de muestra que puede (y debe) revisarse para utilizarla como oferta inicial o contraoferta para arrendar un espacio comercial para su negocio. No pretende ser un sustituto del asesoramiento legal, sino simplemente mostrar una forma en que puede expresar interés en alquilar un espacio en particular.
La información en negrita debe sustituirse por su propia información y términos de arrendamiento.
(Insertar fecha de hoy)
( INSERTAR Nombre del propietario o agente de listado)
Ms. Happy Landlord
Calle 123
Suite Z
Ciudad (*): Estado (*): Código postalEstimada Sra. Propietaria ;
Esta carta es para expresar interés en nombre de ( INSERTE el nombre de su negocio) en el arrendamiento de la propiedad ubicada en: ( INSERTAR la dirección completa, incluyendo la dirección postal, el número de unidad o suite, la ciudad, el estado y el código postal).
( INTRODUZCA el nombre de su empresa) es un ( INSERTE el tipo de negocio que posee (LLP, sociedad, propietario único, etc.) que ( INSERTE brevemente sobre lo que hace su negocio).
( INSERT nombre del negocio) ha estado en funcionamiento desde ( INSERTAR fecha de inicio o número de años en el negocio). Debido al crecimiento emocionante, necesitamos instalaciones más grandes (o, adicionales, más adecuadas, etc.).
(Nota: incluso si trabaja desde su casa, no lo incluya en su carta de propuesta. Trate de evitar ofrecer en este contacto inicial que tiene un negocio en el hogar; puede hacer que parezca pequeño e inestable para el propietario).
Después de evaluar cuidadosamente el valor de mercado justo, (nosotros) proponemos los siguientes términos para su consideración:
LISTE TODOS LOS TÉRMINOS AQUÍ, incluida la duración del alquiler, las opciones de renovación, el alquiler, las tarifas adicionales, el tipo de arrendamiento, los aumentos anuales, etc. Todo lo que desee incluir o abordar en el detalle del arrendamiento en este párrafo. Asegúrese de incluir las renovaciones o reparaciones que desee o necesite que el propietario haga en el espacio, o que usted mismo haría. Solicite alquiler gratuito, muebles, estacionamiento adicional, cualquier cosa que pueda necesitar para que el espacio funcione mejor para su negocio.
Estoy entusiasmado con la posibilidad de alquilar el espacio mencionado anteriormente y siento que ( INSERTAR Nombre del Negocio) sería un activo para usted. Si tiene alguna pregunta sobre esta propuesta de términos de arrendamiento o sobre negocios, contácteme al ( INSERTAR número de teléfono y mejor hora), o por correo electrónico a: ( INSERTAR su dirección de correo electrónico).
Gracias por tomarse el tiempo para considerar esta oferta. Espero una pronta y favorable respuesta.
Respetuosamente,
(deje 2-3 líneas en blanco para firmar con tinta)
( INSERTAR su nombre - límites iniciales)
( INSERTAR su título - límites iniciales)Nota: Si incluye adjuntos o copia a alguien más, la forma preferida de mostrar que en una carta comercial es después de su firma, como esta, y en este orden:
Respetuosamente,
(deje 2-3 líneas en blanco para firmar con tinta)
( INSERTAR su nombre - límites iniciales)
( INSERTAR su título - límites iniciales)Recintos: (enumere más de uno en líneas separadas, con sangría)
cc: Jennifer Barnes, Agente de listado
Cómo formatear la segunda página de una carta comercial
Si su carta es más larga que una página, el formato estándar de carta de negocios para iniciar la segunda página es el siguiente:
Carta:
El día de hoy
Página dos
Luego omita dos o tres líneas en blanco y retome donde comienza la letra para la página dos.
Cómo entregar una carta de oferta
Puede enviar por correo su carta de oferta, entregarla personalmente o enviar un correo electrónico con un archivo adjunto que contenga la carta de oferta. Si todavía está luchando con los términos que debe incluir, aquí hay más artículos con excelentes consejos y sugerencias para negociar los mejores términos posibles.
Consejos para escribir su carta de oferta
- Recuerde que esta es una carta comercial. Manténgalo limpio, simple y al grano, pero no tema usar "puntos de venta" significativos para ayudar a ganarse a un propietario.
- Evite usar humor, jerga u ofrecer sentimientos personales sobre política, religión o cualquier otro tema que no esté relacionado con el propósito de la carta (para hacer una oferta).
- No use papelería perfumada o "con volantes". Su papel debe ser blanco, tamaño carta y sin bordes, o el membrete habitual de su empresa.
- Envíe la carta por correo en un sobre blanco del tamaño de un negocio. No se doble nunca para ajustar la letra en un sobre más pequeño. Si su carta contiene más de siete páginas, incluidos los archivos adjuntos, utilice un sobre plano, de 8-1 / 2 x 11 "en su lugar. ¡Asegúrese de incluir una dirección de devolución en la esquina superior izquierda del sobre y asegúrese de haber puesto suficiente franqueo en el sobre!